– Антон Николаевич, Президент России Владимир Путин по итогам заседания Президиума Госсовета, посвященного национальному проекту «Инфраструктура для жизни», дал ряд поручений в области строительства. Какие из них вы считаете главными именно для строительной отрасли, и как НОСТРОЙ будет помогать их выполнению?

– Самое главное – это сам факт, что прошло заседание Президиума Госсовета по стройке. Когда у первых лиц государства присутствует интерес к отрасли, это вселяет уверенность, что, несмотря на объективные бюджетные ограничения, меры поддержки отрасли будут найдены. Безусловно, нынешнее заседание Президиума Госсовета из всех тех, где мне довелось участвовать, было самым сложным с точки зрения принятия решений. Основной вывод из заседания, который нашел отражение в поручениях Президента России и который я сделал для себя, – это необходимость достижения взвешенного баланса между возможностями бюджета и насущными потребностями строительного комплекса, чтобы максимально сохранить объем жилищного строительства. Понятно, что он немного сократится по сравнению с рекордами последних двух лет, но должен оставаться в пределах 100 млн кв. м жилья в год.

Что касается конкретных механизмов поддержки, приоритетной и самой ожидаемой мерой является целевое субсидирование процентных ставок по проектному финансированию на определенный срок в определенных проектах и регионах. Сегодня не может быть тотального финансирования, как в 2022 году, когда оно очень помогло строительной отрасли, хотя и потребовало большого количества средств. В этом году, по различным расчетам, необходимо выделение порядка 57 млрд рублей из федерального бюджета для компенсации ставки до уровня 15% годовых – тогда застройщики смогут вводить новые объекты. Это критически важно, учитывая, что текущая рыночная ставка для застройщиков формируется на уровне ключевой ставки ЦБ плюс 5-6%, и субсидирование может покрыть существенную часть – порядка 10 процентных пунктов.

Сложно рассчитать точный объем необходимого субсидирования из-за недостатка полной информации о финансовых моделях застройщиков. Чтобы обосновать объемы и механизмы субсидирования и предупредить возможные злоупотребления мерами поддержки, властям необходимы детализированные данные и аналитика о реальном положении дел. ЦБ к имеющимся расчетам относится весьма скептически, считая, что денег понадобится гораздо больше.

При этом мы уже наблюдаем падение спроса на рынке многоквартирного жилья (МКД) – за 5 месяцев он снизился примерно на 12%, а доля МКД в общем объеме строительства упала до 34% (против 66% для ИЖС). Это тревожный звонок, который свидетельствует, что объемы строительства МКД пошли вниз, и подтверждает острую необходимость оперативных и взвешенных мер поддержки для стабилизации отрасли.

Если говорить про ИЖС, то до сегодняшнего дня у нас по большому счету не было государственного администрирования индивидуального жилищного строительства…

– Но, может, и не нужно государственное администрирование ИЖС, если там и так все хорошо?

– Статистика Минстроя России показывает, что началось снижение спроса уже и на ИЖС. Отчасти на это влияют экономика и емкость рынка, поэтому сейчас для ИЖС тоже понадобятся меры поддержки, в том числе установление четких технических требований и регламентация процедур получения проектного финансирования. И здесь, на мой взгляд, субсидии более вероятны, потому что сегмент ИЖС составляет лишь порядка 25% от общего объема ипотечного рынка, что делает субсидирование в этом направлении более реалистичным с точки зрения бюджетных возможностей.

А второй момент – это наведение порядка на рынке ИЖС с точки зрения квалифицированных участников рынка. В последнее время ведутся споры о том, кто виноват в просрочке по договорам подряда по объектам, на которые выданы ипотечные кредиты для строительства индивидуального дома. Банки считают, что Минстрой должен отвечать за подрядные организации, а Минстрой в ответ ссылается на специализированный закон 214-ФЗ, который защищает права граждан – но он касается исключительно многоквартирных жилых домов. А все, что связано с выбором подрядных организаций при ИЖС – это риск заказчика.

Была дискуссия, должны ли подрядчики состоять в СРО или достаточно их аккредитации банками. Анализ проблемных объектов, по которым нарушены графики производства работ, показывает, что 80% ИЖС строится с такими нарушениями, причем 20% из них – с фатальными: деньги выплачены, а работы не начаты. И сегодня это огромная проблема. При этом выяснилось, что больше половины подрядчиков, аккредитованных уполномоченными банками, не являются членами СРО, и банки сейчас спорят о принципах их отбора.

Кроме того, появилась инициатива депутата Госдумы Якубовского о формировании реестра уполномоченных подрядчиков для ИЖС в рамках льготной ипотеки. Но критерии попадания в этот реестр непонятны. Справедливости ради нужно сказать, что бо́льшая часть тех юридических лиц, которые попали в реестр аккредитованных банками подрядчиков ИЖС, – это поставщики домокомплектов, потому что ипотека выдавалась на стандартизированное жилье, и, по сути, банки аккредитовывали технологии, то есть производителей.

Но производители продают домокомплект, а не монтируют его. И, может быть, производители совершенно правильно находятся в этом реестре, но это не подрядные организации, которые несут ответственность за возведение объектов «под ключ». Так что проблема со строительством ИЖС сейчас серьезная, и именно поэтому одно из поручений Президента России – оптимизация процессов в индивидуальном жилищном строительстве. Ситуация чревата рисками, и нельзя допустить социальный взрыв. По большому счету, банки, которые умеют хорошо администрировать финансовые модели, оказались не очень разборчивыми в выборе своих партнеров-подрядчиков в сегменте ИЖС.

Подробнее: https://nostroy.ru/company/news/?COMP_ID=t_news&CUR_TAB=0&eid=41642