- Минстрой анонсирует нефинансовые меры поддержки строительной отрасли на фоне падения запуска новых проектов. Как вы считаете, какие нефинансовые меры действительно могут помочь застройщикам?

Действительно, существует реальный риск сведения практически к минимуму вывода на стройку новых проектов. В этой связи основные меры поддержки закономерно смещаются в сторону различного рода механизмов, призванных облегчить правила выхода на рынок.

По моему мнению, первое, что сейчас можно и нужно сделать — это снять избыточные административные барьеры. В этом смысле даже контрольно-надзорные органы, такие как прокуратура, должны стать помощниками, чтобы облегчить задачи строителей. Сейчас в каждом субъекте Российской Федерации, несмотря на существование исчерпывающего федерального перечня процедур, существует свое, зачастую расширенное понимание этих процедур и требований, или так называемого «клиентского пути». И когда мы делаем свой анализ по регионам, то видим, что сегодня фактический объем процедур зачастую превышает установленный исчерпывающий минимум, а это критически сказывается на сроках реализации проектов и выхода на стройку, особенно в рамках комплексного развития территорий (КРТ). Условно говоря, мы стремимся сократить объем процедур с 516 до 315 с сохранением сопоставимых сроков прохождения, но колоссальная работа, которая проводится на протяжении последних четырех лет, во многих субъектах нивелируется этими дополнительными региональными надстройками (применительно к КРТ – ИФ). Поэтому первое направление поддержки — это формализация и унификация данных процессов на всей территории страны.

Второй критически важный аспект — это, конечно, снижение тех обязательных требований, которые есть как в сфере административных процедур девелопмента (получение разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию и т.д.), так и непосредственно в области технического регулирования. Безусловно, обязательных технических норм и правил, становится все меньше и меньше. Начала формироваться практика альтернативного доказывания. У предприятий отрасли все активнее разрабатываются и внедряются собственные стандарты качества и безопасности, которые проходят процедуру аккредитации в Росстандарте. Это все позволяет значительно оптимизировать затраты и ускорить прохождение всего «клиентского пути».

- Не будет ли страдать от этого качество?

Нет. Ключевой принцип остается неизменным: все требования, обеспечивающие безопасность объектов, по-прежнему сохраняют свой обязательный статус. Что касается потребительских характеристик (качества отделки, планировочных решений, используемых материалов и т.д.), подход иной. Полное соответствие всем параметрам исторически сложившихся ГОСТов не является императивом. Главное — чтобы конечный продукт в полной мере соответствовал тем параметрам и характеристикам, которые строительная компания или девелопер публично декларирует и гарантирует потребителю в договорных обязательствах и проектной документации.

- Вы считает перечисленных мер поддержки может быть достаточно?

Чтобы сохранить текущий объем или по крайней мере не допустить резкого падения строительства жилья, как многоквартирного, так и в целом по Российской Федерации, на мой взгляд, одних мер нефинансовой поддержки недостаточно. Необходимо параллельно прорабатывать дополнительные механизмы поддержки.

Я понимаю, что сейчас бюджет ограничен. Вместе с тем, учитывая мультипликативный эффект, значительные налоговые поступления от стройки, нужно вырабатывать адресные финансовые меры поддержки. Наверное, самая понятная мера, которая сейчас обсуждается, — это точечное субсидирование процентных ставок по проектному финансированию для застройщиков в низкомаржинальных субъектах Российской Федерации. Это могло бы стимулировать их начинать новые проекты там, где рыночные условия наиболее сложные.

Сейчас маржинальность стройки очень существенно начала съеживаться. Рыночная цена не растет, а где-то на первичном рынке даже наблюдается отрицательная динамика. При этом себестоимость продолжает неуклонно расти. И это не какое-то умозрительное заключение, а официальный факт, который подтверждает Минстрой путем ежеквартального мониторинга индекса цены в каждом субъекте Российской Федерации. Такой дисбаланс — тревожный сигнал. Это говорит о том, что не только общий объем строительства может существенно сужаться, но и география стройки.

- Это может привести к проблемам в строительном бизнесе? В какой степени?

Ситуация очень неоднородна. В городах-миллионниках мы видим определенное падение, но вместе с тем спрос и предложение там все же сохраняются. А вот в городах с населением от 500 тысяч жителей и меньше - очень сложная ситуация, особенно в части новых проектов. Объемы новых запусков стремятся к нулю. И большая часть коллег-девелоперов ставят новые проекты на паузу. А ведь это «пищевая строительная цепочка» — девелопер встал на стоп, и генподрядчик встал на стоп, встал генподрядчик, встали и субподрядчики…. Уже сейчас видно, что пока практически нет падения на отделочных работах у строителей. Но вместе с тем наблюдается резкое снижение спроса на общестроительные, бетонные, монолитные работы, каменную кладку, землеустроительные работы.

Сегодня большое количество компаний находится в сложном финансовом положении и не видит перспектив. Это заставляет их значительно снижать объемы, сокращать персонал, оптимизировать насколько это возможно структуры, «впадать в спячку», чтобы сохранить шанс на реанимацию и восстановление позже. Но «спячка» не может быть бесконечной. Если падение будет продолжаться еще более полугода — до конца этого года, то мы увидим большое количество ликвидированных юридических лиц в стройке, в первую очередь подрядных организаций.

Конечно, есть крупные системообразующие игроки. Но основа подрядного сектора — это субъекты малого предпринимательства и микропредприятия, а таких в структуре строительных подрядных организаций более 90%. В этой связи неравномерность строительного рынка будет усугубляться, если не предпринять мер поддержки.

- Какие, например?

Есть мнение, что финансовые меры поддержки потребуют огромных затрат из бюджета, субсидирования проектного финансирования. Но, наш анализ показывает, что, например, если мы снижаем базовую ставку (субсидируем – ИФ) на примерно 10 пунктов относительно ключевой, то это требует затрат из бюджета порядка 50 миллиардов рублей в год. Это существенная, но не недостижимая для бюджета цифра. А если учесть мультипликативный налоговый эффект, занятость населения, социальный эффект от этой работы, то, наверное, он перекрывает эти 50 ежегодных миллиардов, которые потребуются. И это при нынешней высокой ключевой ставке! В случае, если ставка будет снижаться, а такая тенденция видна, то затраты бюджета могут быть еще меньше. По моему мнению, это, наверное, был бы один из самых эффективных механизмов. Ведь в этой ситуации мы не субсидируем в чистом виде строителей, а субсидируем проценты, чтобы минимизировать риски реализации проектов, которые есть.

Подробнее: https://nostroy.ru/company/news/?COMP_ID=t_news&CUR_TAB=0&eid=41518