Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ) за 15 лет активной работы смогло стать одним из главных «центров компетенций» по многим вопросам – от саморегулирования до цифровой вертикали строительной отрасли. Но, самое главное, НОСТРОЙ способен собрать, обработать и проанализировать не только данные с рынка, но и тенденции на нем, а это основа для принятия решений уже на государственном уровне.

Строительная отрасль начинает новую «пятилетку» в сложных условиях – сокращение льготной ипотеки уже повлияло на рынок новостроек: по данным Росстата, только в январе 2025 года количество выданных ипотечных кредитов на новостройки сократилось на 46% по сравнению с 2024 годом. И даже Президент России Владимир Путин 3 марта отметил, что будет небольшое сжатие стройки. «Надо, чтобы просто не опустилось ниже низшего предела, чтобы потом не вытаскивать отрасль», – заметил он на встрече с главой Татарстана Рустамом Миннихановым. На этом фоне особенно ценны предложения от ключевых структур профессионального сообщества, каковым, несомненно, является НОСТРОЙ.

Итак, разберем по пунктам: что строим, из чего, на какие деньги, чьими руками? Ответы на эти вопросы особенно важны в наступившую «Пятилетку перемен», как назвал это время президент НОСТРОЙ Антон Глушков.

Что строим?

Очевидно, что главный драйвер строительства в последние годы – это жилье. По словам Антона Глушкова, оно будет оставаться основой экономики стройки в ближайшие пять лет. Прирост градостроительного потенциала в 2024 году составил 11%, а в целом градпотенциал сегодня оценивается в 465,3 млн кв. м – это результат ритмичного финансирования стройки в «золотые» 2022-2023 годы, а также эффект от вложений прибыли девелоперов в земельные участки и их подготовку под строительство. В соответствии со Стратегией развития строительной отрасли градпотенциал к 2030 году должен достичь 1 млрд кв. м.

При этом основной инструмент увеличения строительства – это программы комплексного развития территорий (КРТ). Сейчас таковые действуют в 77 регионах и насчитывают 1 328 проектов, на 640 объектов социальной инфраструктуры уже заключены соответствующие договоры.

«Когда замысливалось введение КРТ, было очень много споров о том, что в результате его применения могут пострадать граждане. Однако по первым итогам развития КРТ мы видим, что самой незащищенной стороной в договорах КРТ стали как раз застройщики», – уточнил Антон Глушков.

Однако для дальнейшего развития этих механизмов необходимо принять ряд принципиальных решений. Так, в рамках уже заключенных договоров о КРТ обязательства застройщиков по строительству социальных объектов рассчитывались в ценах и ситуации конца 2022 года, причем почти каждый регион свои договоры и обязательства в них разрабатывал самостоятельно. В итоге сложилась тревожная ситуация, когда застройщики реализовать все возложенные на них социальные обязательства в полном объеме и в установленные сроки не могут.

В этой связи НОСТРОЙ предлагает следующие меры поддержки застройщиков:

- перенести решением региональных правительств сроки исполнения договора по социальным объектам в рамках КРТ на 1-2 года;

- поддержать регионы с низкой бюджетной обеспеченностью – а таких 37, предоставив им субсидии на реализацию проектов КРТ;

- продолжить сокращение инвестиционно-строительного цикла до 350 процедур и 1000 дней, что приведет при нынешних ставках проектного финансирования к существенной экономии средств.

Если же говорить только о строительстве жилья, то здесь НОСТРОЙ видит все предпосылки для постепенного снижения объемов строительства – если в 2025 году еще можно рассчитывать на рекордные цифры, то затем пойдет заметный спад до 90 млн кв. м жилья в год. Тем более что на рынок будет давить нераспроданное многоквартирное жилье, а такового сейчас от 30% до 60% в зависимости от региона.

При этом набирает обороты рынок индивидуального жилищного строительства, оно уже составляет почти 60% от всего объема вводимого жилья, и в условиях сокращающегося спроса важно не уронить этот показатель ниже 50 млн кв. м в год. И все бы хорошо, если бы на пути ИЖС не было несколько весьма серьезных проблем, которые, по мнению НОСТРОЙ, необходимо решить в самое ближайшее время.

Во-первых, массовое ипотечное кредитование, даже с использованием счетов эскроу, в ИЖС до сих пор весьма затруднительно ввиду сомнительного статуса земельного участка у частного застройщика как залога для банка. Необходимо создание банка земельных участков под ИЖС с соответствующей градостроительной подготовкой – тогда и ипотека здесь начнет активно развиваться.

Во-вторых, должны появиться программы по газификации участков под строительство индивидуального жиль – сейчас более 50% площадок под ИЖС не имеют природного газа, а эксплуатация дома только от электричества в 6 раз дороже, чем с газом.

В-третьих, стандартизация проектов домов для ИЖС по факту отсутствует – каждый застройщик строит в меру своей фантазии и финансовых возможностей. Поэтому для развития массового жилищного строительства необходима стандартизация проектов ИЖС и формирование каталогов таких домов.

В-четвертых, необходимо развивать индустриальные технологии для индивидуального жилищного строительства, модульное домостроение, префабрицированные производства – конвейерный продукт всегда дешевле индивидуального. А сейчас в России только 6-7% ИЖС строится индустриальным способом.

Ну, и как мечта – маркет-плейсы по заказу домокомплектов для ИЖС, когда по каталогу можно подобрать не только сам дом, но и инженерию для него, мебель, текстиль, оформить договор со строителями, а затем просто въехать в готовый новый дом. Дело за малым – понять, как обеспечить качество строительства и ответственность подрядчика за это качество и сроки выполнения заказа.

В целом же строительную отрасль в отсутствие льготной ипотеки и массовых механизмов господдержки ждут очень непростые времена, и застройщикам нужно привыкать обходиться только собственными силами. «Стройку ждут структурное реформирование и нетривиальные решения», – именно так охарактеризовал перспективы ближайшей пятилетки Антон Глушков.

Финансы уже поют романсы?

Финансирование строительной отрасли традиционно идет из двух источников: частные инвестиции и бюджет. Практически все жилье и коммерческая недвижимость строятся именно на средства частного капитала. Для того чтобы деньги граждан шли в жилищный сектор, нужно любыми доступными средствами поддерживать спрос, не снижая предложения. Льготная ипотека лишь частично решает эту проблему, а за 2024 год зафиксировано падение объемов выдачи ипотечных кредитов почти в 2 раза.

С другой стороны, спрос граждан на жилье далек от удовлетворения – скорее, здесь нужно говорить о том, что покупка жилья перестала быть доступной для большинства потенциальных покупателей. Выход – разработка новых схем покупки жилья, в том числе подзабытые жилищно-строительные кооперативы и стройсберкассы. В любом случае застройщики заинтересованы в появлении таких механизмов не меньше, чем покупатели.

Что касается бюджетных средств и госконтрактов, тут наблюдается совершенно обратная ситуация: строительные компании не хотят выходить на торги за госзаказ. НОСТРОЙ констатирует: 2/3 всех госзакупок в строительстве признаны несостоявшимися, при этом 50% контрактов заключены с единственным поставщиком. И еще одна цифра: более 50% госконтрактов на строительство социальных объектов выставляет неквалифицированный заказчик. Однако, несмотря на все просьбы строителей, Минэкономразвития категорически против вывода отрасли из-под действия закона 44-ФЗ о госзакупках, хотя депутаты профильного комитета Госдумы уже говорят о том, что нужно возвращаться к этому вопросу.

Но самая большая беда – это формирование начальной максимальной цены контракта в условиях совершенно неэффективной действующей системы ценообразования. Анализ госконтрактов со сроком исполнения более 1 года, проведенный НОСТРОЙ, показывает, что за 2023-2024 годы из-за высокой инфляции, повышения себестоимости строительства и некорректного формирования НМЦК объем недофинансирования составил 198 млрд рублей. Это влечет за собой банкротство компаний, уголовные дела и в 80% случаев – перенос сроков строительства. Добавим еще отсутствие достоверных цен на большинство строительных ресурсов во ФГИС ЦС (сейчас ее наполняемость, несмотря на все усилия СРО и Главгосэкспертизы, составляет 10%) и получим заведомо нереальную цену госконтракта, которую теперь еще и изменить не получится, поскольку постановление Правительства РФ № 1315 перестало действовать. В этой ситуации интереса у застройщика к госконтрактам нет. И как тогда выполнять показатели нового национального проекта «Инфраструктура для жизни»?

На вечный вопрос «Что делать?» НОСТРОЙ предлагает вернуться к вопросу о введении административных мер против производителей, которые не выполняют требования закона в части передачи цен на строительные ресурсы во ФГИС ЦС – иначе несоответствие цен между внесенными в систему и рыночными будет только нарастать, и уже на старте контракт станет невыгодным для подрядчика. Кроме того, в условиях высокой инфляции, возможно, стоит вернуться и к механизму пересмотра твердой цены контракта, чтобы не допустить остановки и срыва многих строек.

В качестве одного из глобальных инструментов для взаимодействия всех сторон контракта НОСТРОЙ разработал и ввел в промышленную эксплуатацию платформу «Цифровое строительство», где через личные кабинеты заказчик, подрядчик, СРО, органы власти и строительного контроля могут быстро взаимодействовать и решать все вопросы в ходе выполнения контракта. Здесь же формируется рейтинг деловой репутации подрядчика – заказчик может заранее посмотреть, кто вышел к нему на торги. Более подробно об этом сервисе читайте в статье «Цифровое строительство» – площадка для взаимодействия всех участников строительства» в этом номере журнала

Кроме того, необходимо на новом уровне научиться считать деньги, а для этого нужны сметчики совершенно иного качества и профессионализма. НОСТРОЙ – один из немногих, кто всерьез поднял «на щит» вопрос квалификации специалистов сметного дела, и готов предложить несколько решений для повышения профессионального уровня сметчиков.

Ключевым здесь может стать Национальный реестр специалистов в области сметного нормирования. Он работает уже почти год, и сейчас в нем состоят 347 специалистов. Для тех, кто готов тут же спросить «Почему так мало?!», напомним, что для включения в реестр необходимо пройти добровольный экзамен по независимой оценке квалификации сметчиков, и это далеко не так просто, как кажется на первый взгляд. Однако теперь у руководителей компаний есть возможность проверить квалификацию своих сметчиков, либо заглянув в реестр, либо отправив своих сотрудников на экзамен. А поскольку от сметчика напрямую зависит финансовое благополучие компании, такой экзамен более чем кстати.

Отнесем сюда же номинацию «Специалист сметного нормирования» в конкурсе «Строймастер», который ежегодно проводит НОСТРОЙ, а также тот факт, что победители конкурса «Строймастер» регулярно становятся лауреатами и призерами Международного строительного чемпионата – и вклад НОСТРОЙ в сметное дело можно оценить весьма высоко.

Из чего строим?

Третья, весьма критическая компонента любой стройки – строительные материалы. По факту можно констатировать, что реальный лабораторный входной контроль стройматериалов действует в минимальном количестве компаний – подрядчики привыкли полагаться на сертификаты продукции, а их зачастую выдают фальшивые лаборатории и органы по сертификации. По оценкам экспертов, и их разделяет НОСТРОЙ, доля фальсификата на рынке достигает от 15% в радиаторах до 45% в кабельной продукции. Каждый четвертый килограмм, мешок, тонна цемента – фальсификат! То есть даже хороший проект, построенный квалифицированными строителями, может стать аварийным из-за фальшивого цемента, некачественного бетона или полимерных труб.

НОСТРОЙ предлагает бороться с такой ситуацией с помощью цифровой маркировки «Знак качества НОСТРОЙ», а также формирования Национального Реестра добросовестных производителей, в котором уже сейчас можно найти тысячи проверенных аккредитованными лабораториями строительных материалов, изделий и конструкций – только за 2024 год туда внесено 750 новых позиций.

Об этих разработках, которые входят в «Цифровую вселенную НОСТРОЙ», наш журнал писал неоднократно. Здесь же хотелось бы отметить еще одну разработку НОСТРОЙ – цифровую карту заводов стройиндустрии, которая наглядно показывает неравномерность их размещения по территории России. Из-за этого в европейской части России – переизбыток мощностей и материалов, в азиатской – резкий недостаток многих из них, поскольку везти кирпич за сотни километров дорого и долго. Карта – хороший инструмент для инвесторов, которые принимают решение о строительстве нового завода стройиндустрии, она помогает оценить потенциальный спрос и наличие конкурентов.

Сложная проблема – импортозамещение как в строительной индустрии, так и в отрасли в целом. Тут следует зафиксировать отсутствие в России машиностроительных заводов для производства необходимого оборудования, а также ряда строительной техники. За последние пять лет российский рынок оборудования, скорее, развернулся на Восток, нежели сумел наладить собственное производство. Как решать эту проблему, пока неясно, но нужно о ней хотя бы говорить, а не делать вид, что европейское и американское оборудование может функционировать десятки лет и ремонтироваться само.

Кто так строит?!

Дефицит строительных кадров не сокращается, а пока только нарастает, хотя чиновники уже начинают аккуратно говорить, что из-за сокращения объемов строительства и количества компаний начнут высвобождаться «рабочие руки». Однако ждать чуда не приходится, и НОСТРОЙ предлагает, помимо привлечения на стройки выпускников строительных колледжей и вузов, более системно подойти к вопросам приезда иностранных строителей.

Сейчас существенно меняется сама структура таких работников – традиционные для России рынки трудовой силы Узбекистана и Таджикистана сокращаются, строители из этих стран возвращаются домой, где много новых больших строек. Где искать рабочую силу? НОСТРОЙ предлагает посмотреть на такие страны как Индия, Куба, Египет и другие страны Азии и Африки.

Министр экономического развития России Максим Решетников также считает, что для насыщения рынка труда в текущих экономических условиях необходимо рассмотреть новые страны для привлечения трудовых мигрантов в РФ. «Все развитые страны активно привлекают трудовых мигрантов. Другой момент, что нам, наверное, надо не только зацикливаться на тех странах, из которых мы привыкли привлекать мигрантов. Нужно смотреть новые абсолютно страны, потому что в мире очень много стран, которые активно, спокойно, сознательно экспортируют свои трудовые ресурсы. Нам надо тоже быть к этому готовыми. Вопрос не простой. Вместе с тем у нас есть четкое понимание, что без грамотного регулирования миграции нам с вами продвигаться дальше и насыщать рынок труда будет очень сложно, и надо открыто смотреть на эти вещи, обсуждать их»», – сказал он 4 марта, выступая в Госдуме.

При этом должен быть организован именно отраслевой отбор работников, с необходимым обучением и последующим экзаменом, иначе российские стройки опять затопит неквалифицированная рабочая сила. Кроме того, трудовая миграция должна быть «целевой» – то есть работник, получая разрешение на работу и подписывая контракт, обязуется работать в той компании, которая его и пригласила. При завершении или разрыве контракта трудовой мигрант должен покинуть страну.

Президент НОСТРОЙ Антон Глушков полагает, что на фоне дефицита и дороговизны рабочей силы работодатели будут более активно вводить механизацию труда и перестраивать производственные процессы. Кстати, тем самым может повыситься и производительность труда, которая заложена в Стратегии развития отрасли до 2030 года – там поставлена планка в 22%, и осталось всего 5 лет, чтобы повысить ее практически в два раза. Ну, а вся деятельность, все продукты, предложения и инициативы НОСТРОЙ в конечном итоге направлены именно на это – развитие строительной отрасли, финансовое и правовое благополучие строительного бизнеса и формирование комфортной среды проживания для российских граждан.

© Агентство новостей "Строительный бизнес".